L’immobilier joue un rôle essentiel dans l’économie américaine. L’immobilier résidentiel fournit des logements pour les familles, et c’est souvent la plus grande source de richesse et d’épargne pour de nombreuses familles. L’immobilier commercial, qui comprend les immeubles d’appartements, crée des emplois et des espaces pour le commerce de détail, les bureaux et la fabrication. L’immobilier et l’investissement constituent une source de revenus pour des millions de personnes.
En 2018, la construction immobilière a contribué pour 1,20 billion d’euros à la production économique du pays. Cela représente 6,5 % du produit intérieur brut américain.
La construction immobilière exige beaucoup de main-d’œuvre. La baisse de la construction de logements a largement contribué aux taux de chômage élevé de la récession.

La construction est la seule partie de l’immobilier qui est mesurée par le PIB. L’immobilier influe également sur de nombreux autres aspects du bien-être économique qui ne sont pas mesurés. Par exemple, une baisse des ventes immobilières finit par entraîner une baisse des prix de l’immobilier. Cela diminue la valeur de toutes les maisons, que les propriétaires vendent ou non. Cela réduit le nombre de prêts sur valeur domiciliaire offerts aux propriétaires. En définitive, Ils réduiront les dépenses de consommation.

Près des deux tiers de l’économie américaine reposent sur la consommation personnelle. Une réduction des dépenses de consommation contribue à une spirale descendante dans l’économie. Elle entraîne de nouvelles baisses de l’emploi, du revenu et des dépenses de consommation. Si la Réserve fédérale n’intervient pas en réduisant les taux d’intérêt, le pays pourrait entrer en récession. La seule bonne nouvelle au sujet de la baisse du prix des maisons, c’est qu’elle réduit les risques d’inflation.

L’immobilier et la récession de 2008

La chute des prix des maisons a d’abord déclenché la crise financière de 2008, mais peu de gens s’en sont rendu compte à ce moment-là. Le prix médian d’une maison unifamiliale était anormalement bas juste avant la crise. Mais les économistes n’arrivaient pas à s’entendre sur la gravité de la situation. Les définitions de récession, de marché baissier et de correction boursière sont bien normalisées, mais il n’en va pas de même pour le marché du logement. Nombreux sont ceux qui l’ont comparé à la baisse enregistrée pendant la Grande Dépression de 1929. Ils l’ont également comparée au déclin des zones productrices de pétrole au début des années 1980. Selon ces critères, l’effondrement était à peine perceptible.

Certaines études économiques ont montré que des baisses du prix des maisons suffisent à éliminer la valeur nette de la propriété. Cela s’est produit dès 2007 dans certaines communautés de Floride, du Nevada et de Louisiane.

Près de la moitié des prêts accordés dans cette période étaient des prêts à risque. Cela signifiait que les acheteurs étaient plus susceptibles d’être en défaut. Le vrai problème, c’est que les banques ont utilisé ces prêts hypothécaires pour soutenir des billions d’euros de produits dérivés. Les banques ont intégré les prêts hypothécaires à risque à ces titres adossés à des créances hypothécaires. Elles les ont vendus comme placements sûrs à des caisses de retraite, à des sociétés et à des retraités. Ces derniers étaient considérés comme « assurés » contre la défaillance par un nouveau produit d’assurance appelé « credit default swaps ». Le plus important émetteur était American International Group Inc.

Une cascade d’évènements a produit la crise

En cas de défaut de paiement des emprunteurs, les titres adossés à des créances hypothécaires avaient une valeur douteuse. De nombreux investisseurs ont essayé d’exercer leurs swaps sur défaillance, ce qui a conduit à l’assèchement des liquidités d’AIG. L’assureur a menacé de faire défaut. La Réserve fédérale a dû renflouer les caisses de la banque. C’est ainsi que les produits dérivés ont créé la crise hypothécaire. D’autres banques comme Lehman Brothers ont évité les banques qui avaient beaucoup de titres adossés à des créances hypothécaires. N’ayant pas assez d’argent pour gérer leur entreprise, elles se sont tournées vers la Fed pour obtenir de l’aide. La Fed a trouvé un acheteur pour certaines, mais pas par toutes.